2018年上海倉庫租賃行業現狀與倉儲物流產業發展分析報告

                                            ——上海楚基供應鏈管理有限公司

      “浦江兩岸不夜天,廣廈櫛比相勾連。暗隧三里通西東,明珠一塔弄云煙”，國 家城市體系中綜合實力強大的“塔尖城市”——上海繁華與秀美兼濟，鑄就了GDP中國城市第一位，世界一線城市第六位，全球聞名的金融中心的地位。

　　無論從經濟實力還是物流位置來看，上海都擁有著毋庸置疑的優勢。作為國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和綜合交通樞紐、首批沿海開放城市，上海地處長江入海口，海運發達。數據顯示，上海港集裝箱吞吐量居世界第一，設有中國大陸首家自貿區中國(上海)自由貿易試驗區。為了助大家更了解上海地區倉儲情況，全國性的互聯網倉儲綜合服務平臺——物聯云倉根據實時在線數據整理，全面總結上海各區倉儲面積、倉儲設施空置情況、租金水平等方面內容，為了解上海倉儲市場發展情況、合理投資提供參考依據。下面，我們走進全國各地區倉儲行業“探秘”第五站——上海市，一起來深入了解下上海倉儲市場現狀：

　　上海倉儲資源概況：

　　作為中國超大的樞紐港之一，上海在高速發展態勢下已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大橋以及地鐵、高架式軌道交通等陸地交通及水運、航運、航空組成的超大規模立體綜合交通網絡。上海主要大型倉儲物流園區(上海鋼鐵及冶金產品物流基地、上海浦東空港物流園區、上海外高橋保稅物流園區、上海洋山深水港物流園區、上海國際汽車物流基地、上海西北綜合物流園區、上海臨港裝備制作物流基地、上海化學工業區物流基地等)對于增強城市功能輻射能量、推動經濟供應發展鏈進程、加速上海倉儲物流產業的發展以及更好地服務全國有重要的戰略意義。

　　截至目前，據物聯云倉實時數據顯示，上海市在線倉庫數量為363個，總面積為14,830,541平方米，分別分布在浦東新區、寶山區、奉賢區、嘉定區、青浦區、金山區、松江區、閔行區、普陀區、楊浦區、長寧區等地區。

　　本期物聯云倉《2018年上海倉庫租賃行業現狀與倉儲物流產業發展分析報告》挑選了浦東新區、寶山區、奉賢區、嘉定區、青浦區、金山區、松江區、閔行區、普陀區等倉庫主要分布地區倉庫進行分析，希望對大家了解市場行情、租倉選倉有一定參考價值。

　　上海各區倉庫面積及空置率、租金情況分析

　　一、普通倉在線倉庫面積統計

　　截至2018年11月底，據物聯云倉平臺在線數據顯示，上海各區中浦東新區普通倉面積(4,025,895㎡)遠超其他各區，占到了全市總普通倉面積的29.6%，其次是奉賢區(1,985,191㎡)、松江區(1,765,581㎡)、青浦區(1,716,209㎡)、嘉定區(1,402,454㎡)、金山區(903,787㎡)、寶山區(770,385㎡)、閔行區(664,066㎡)，普陀區(312,461㎡)在線倉庫面積相對較小，僅占全市總倉庫面積的2.3%。(圖2)。

　　浦東新區作為第一批國 家智慧試點城市，是上海重要的交通樞紐，先進的國際物流港口，航空運輸、鐵路軌道運輸、城際高速路共同建構水、陸、空三位一體的交通體系。浦江大橋、公路貨運網絡、海底隧道、磁懸浮列車、地鐵線路、航空運輸網等多方面織成的密集交通網絡，造就了浦東新區不可撼動的倉儲物流地位，因此，浦東新區擁有其他地區數倍的在線倉儲面積。

　　奉賢區位于上海南部，與浦東新區接壤，境內水陸交通便捷。浦東新區臨港產業區的分區——臨港奉賢園區位于奉賢區內，面積為17平方公里，承載了不小的倉儲物流功能。基于優越的地理位置和臨近浦東的優勢，奉賢區一定程度上疏解了浦東的倉儲物流壓力。

　　青浦區內河航運具有天然優勢，是江浙滬的重要水上通道，水運優勢明顯。目前，青浦正致力于打造長三角供應鏈管理中心、全國快遞行業轉型發展示范區，發揮全國快遞行業轉型發展示范區效應，放大物流信息互通共享技術及應用國 家工程實驗室輻射作用，引導企業在長三角區域合理布局智能物流、電商物流、保稅物流、供應鏈管理、專業第三方和第四方物流等物流新業態。

　　松江區有“上海之根”之稱，交通發達，綜合經濟實力位于市郊各區縣前列。松江樞紐將滬蘇湖高鐵、滬杭高鐵連接起來，成為上海南部的重要交通樞紐。作為上海重要的制造業基地之一，松江每天發往世界各地的貨物數量巨大，現已有多家世界物流公司入駐松江。目前松江區正大力發展現代倉儲物流業，拓展保稅物流功能，開拓先進物流經營管理模式。

　　嘉定區主打民營科技，是上海國際汽車城所在地，全世界首家全流程無人倉庫——京東無人倉落戶于該區。根據嘉定區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要，未來計劃圍繞上汽大眾安亭總部園區百萬產能達綱的目標，優化交通、倉儲物流等配套，著力打造上海高端制造業轉型示范區，提升汽車全產業鏈能級。

　　二、普通倉空置率情況分析

　　2018年11月，上海各區物聯云倉在線倉庫可租面積為1,635,969平方米(不包含在建倉)，倉庫空置率在1%-24%之間，寶山區與金山區空置率懸殊巨大。如圖3，金山區空置率最高，達到23.08%;寶山區空置率最低，僅為1.43%。

　　相較于全國其他一線城市倉庫空置率數據(如圖4)，上海地區倉庫平均空置率為12%左右，低于重慶、深圳、東莞、天津、沈陽、西安等地區，處于全國一線城市中倉庫空置率偏高水平。

　　【倉庫小貼士】：受地理位置、主要產業布局影響，上海各區空置率相差巨大。其中，寶山區、普陀區倉庫空置率均在3%以下，倉庫租賃市場飽和度高，預計短時間內急租倉會有一定難度。金山區空置率最高，租倉難度相對較小。如果倉庫空置率低的地區有租倉需求，可以提前制定租倉計劃，如果急需倉庫，不妨多了解一下倉庫空置率較高地區，譬如金山區、閔行區等，同時對比地理位置、租金價格、交通情況等更易租到合適的倉庫。

　　伴隨著“雙十二、黑五、圣誕、元旦”等購物節扎堆而至推動的消費熱度再次上漲，眾多企業租倉備貨需求逐漸升溫，預計未來一段時間部分地區倉庫空置率會有不同程度的下降。

　　三、普通倉月平均租金分析

　　2018年11月，上海各市區普通倉平均租金圖顯示(如圖5)，普陀區月平均租金高于其他各區，為48.25元/㎡·月;金山區則以34.00元/㎡·月成為倉庫月平均租金最低地區。

　　據物聯云倉大數據顯示，上海地區11月高標庫平均租金約41.91元/㎡·月，地區高標庫租金價格浮動區間為36元/㎡·月-57元/㎡·月左右。根據一線城市倉庫租金情況數據(圖6)分析，上海地區高標庫平均租金相較其他一線城市處于較高水平，僅次于北京。

　　【租倉小貼士】：上海各地區普通倉租金差異較大，租金主要在34元/㎡·月-49元/㎡·月左右。其中，普陀區租金最高，且空置率較低，短時間內要租到合適的倉庫可能有一定困難。與之相反，金山區租金最低，空置率最高，租倉難度相對容易。

　　年末電商物流旺季將至，目前多地倉庫租金曲線已有上揚趨勢，物聯云倉提醒，未來數月有租倉、擴倉等需求的企業宜提前計劃倉儲需求，有備無患。

　　上海倉儲物流產業發展趨勢展望

　　得益于人口、交通、經濟實力等重要因素支撐，上海倉儲物流行業不僅深受政策的“萬千寵愛”，更擁有各大企業青睞。作為物流地產投資優選城市與倉儲物流企業落戶熱門城市，上海倉儲物流行業未來發展可期，總的來看，主要呈現以下發展趨勢：

　　1、政策推動物流快遞業發展，培育壯大物流快遞企業，支持優勢物流快遞企業有進一步發展，穩固上海在全國快遞總部經濟地位;

　　2、物流快遞服務網絡繼續完善，末端服務能力提升，加強末端資源的對接，銜接綜合交通體系;

　　3、倉儲物流企業成本有望進一步降低，政策包括：a.降低港口物流成本。調降外貿本港集裝箱收費標準，降低港口物流成本;b.降低車輛通行成本。一是延續本市現有ETC通行費95折優惠政策，推進貨運車輛安裝ETC，降低流通環節費用。二是落實國 家要求，推進高速公路差異化收費試點工作;

　　4、上海等各一線城市及周邊地區工業物流土地供應不斷收緊，未來幾年高標倉庫新增供應速度將進入緩沖階段;

　　5、倉儲物流行業競爭者數量眾多，未來集中度將提高。在市場競爭巨大的當下，一些效率低下、人員素質低、管理水平低的倉儲物流企業將面臨著“大魚吃小魚”，或將被吞并或淘汰;

　　6、基于倉儲、配送等一條龍式物流服務質量更高，有利于企業降低運營成本等因素，未來上海第三方倉儲物流發展空間較大;

　　7、倉儲物流安全監管加強，安全管理措施進一步落實完善。

上海楚基供應鏈管理有限公司擁有面積達2600㎡獨立廠房，配有24小時專業倉儲管理團推可從事倉儲及電商配送服務，